O que você sabe sobre contrato na zona rural?
Na exploração da terra, utiliza-se a parceria e o arrendamento, para fins agrícolas e pecuários. Pode-se ver que no Decreto n° 59.566/66 (Estatuto da Terra), disciplina tais contratos nos seus limites e nos seus contornos. Porém, os referidos contratos agrários são mal interpretados pelos homens do campo, motivando complexas discussões judicias.
Vale frisar que as cláusulas obrigatórias criadas pelo Estatuto da Terra não podem ser postergadas ou modificadas pela vontade das partes, sob pena de ineficácia. Pois são regras legais de interesse social. Logo, tais regras devem ser observadas e cumpridas. Havendo a demora em cumpri-las acarreta a ineficácia do contrato e incorre as sanções.
A Lei é clara ao dizer que nos contratos agrários qualquer que seja o valor e sua forma poderão ser provados por testemunhas. E o que isso quer dizer?
Que o contrato feito no "fio do bigode" pode ser feito na presença de uma ou mais pessoas ou escrito em um simples pedaço de papel, que seja... O "pulo do gato" está na comprovação da existência deste contrato.
Os contratos feitos de "boca" podem gerar prejuízos, desde que comprovado sua validade, vez que há cláusulas obrigatórias a serem seguidas mesmo contra a vontade das partes, como por exemplo: realizado um arrendamento de boca, com duração de 03 anos, no entanto o proprietário (Arrendante) do imóvel deseja vende-la e encontra um possível comprador, a qual lhe ofertou um preço acima do foi pedido, sem antes de comunicar ou até mesmo oferecer ao possuidor (Arrendatário), logo acarretará grandes prejuízos ao Arrendatário, certo que seu direito de preferência não foi respeitado, deixando de exercer sua igualdade de condições/direito de perempção, dentro do prazo estipulado em Lei (30 dias, após a notificação). De todo modo, apesar da possibilidade de provar por meio de testemunhas não deixem que isso lhe afete no futuro, a prevenção sempre será seu melhor amigo na lida diária.
Além disso, no momento de elaborar um contrato agrário deve observar os prazos legais. Em geral, não há observação pelos o que exploram a terra, sob forma de parceria ou arrendamento.
Dentro do Direito Agrário há regras obrigatórias e rigorosas, que devem ser observadas de forma atenta, vez que, em não sendo, poderá exigir o cumprimento do prazo mínimo previsto em lei perante a Justiça.
A Lei prevê os seguintes prazos legais: (a) mínimo 03 anos em todos os casos de parceria, igual prazo para o arrendamento de lavoura temporária e criação de médio porte; (b) mínimo 05 anos para o arrendamento de lavoura permanente, ou criação de animais de grande porte; (c) mínimo de 07 anos no caso de arrendamento de exploração florestal.
Por quê desses prazos mínimos? Para, tão somente, proteger o trabalhador da terra, porque se tomarmos por base o prazo de 03 anos para as culturas temporárias a menção da lei está justificada. Exemplo: O Arrendatário (possuidor) tiver que desmatar, enleirar e preparar o solo para o plantio da lavoura, no primeiro ano, considerando seus investimentos, ele não terá lucro ou ganho razoável, porque gastou para isso. No segundo ano, já com o solo corrigido e preparado já pode auferir maior lucro com o seu investimento. No último ano, já tem que se preocupar em encontrar outras terras para trabalhar, se o Arrendante (proprietário) não pretende prorrogar e, então, tem que remover toda infraestrutura que ali aplicou.
Assim, conclui-se o prazo mínimo de 03 anos será ideal para que o trabalhador da terra não desestimule a realizar suas atividades e investimentos.
Além do que mencionado acima, é importante destacamos algumas obrigações das partes, como no caso do Arrendador/Arrendante/Proprietário (no contrato de arrendamento) ou Parceiro Outorgante/Proprietário (no contrato de parceria), estão elencadas no Decreto nº 59.566/66: (1) Entregar à outra parte o imóvel rural objeto do contrato, na data estabelecida ou segundo os usos e costumes da região, (2) Garantir à outra parte o uso e gozo do imóvel arrendado durante todo o prazo do contrato. É bom que se esclareça que esta obrigação é fundamental para a vigência do contrato; (3) Fazer no imóvel durante a vigência do contrato, as obras e reparos necessários. Esta obrigação é consequência da obrigação anterior; (4) Pagar taxas e impostos, foros e toda e qualquer contribuição que incida ouve venha incidir sobre o imóvel rural arrendado, se de outro modo não houver convencionado.
E do Arrendatário/Possuidor (no contrato de arrendamento) ou Parceiro Outorgado/Porcenteiro/Meeiro/Parceiro/Possuidor (no contrato de parceria), quais seriam suas obrigações, elencadas no Decreto nº 59.566/66?
Vejamos. (1) Pagar o preço do arrendamento pelo modo convencionado e nos prazos locais ajustados. Isto significa que a pontualidade é a razão maior da continuidade da vigência da relação jurídica contratual; (2) Usar o imóvel rural, conforme convencionado, ou presumido, e a tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu, não podendo mudar a destinação constante do contrato; (3) Levar ao conhecimento do proprietário, imediatamente, qualquer ameaça ou ato de turbação ou esbulho que, contra a sua posse vier a sofrer e ainda, de qualquer fato do qual resulte a necessidade da execução de obras de reparos indispensáveis à garantia do uso do imóvel rural; (4) A fazer no imóvel, durante a vigência do contrato de benfeitorias úteis e necessárias, salvo convenção em contrário; (5) Devolver o imóvel no término do contrato, tal como recebeu com seus acessórios, salvo as deteriorações naturais ao uso regular.
Fonte: BORGES, Antônio Moura. Parceria e Arrendamento Rural. 1a Edição. Campo Grande, 2013.
Escrito por Kamila de Moura Santos, Advogada, NMI Advocacia Advogados & Associados, Presidente da COJAD – Comissão da Jovem Advocacia da 8ª Subseção da OABMT – Alta Floresta (2019/21), Especialista em Direito Civil e Direito Processual Civil pela ela Universidade Candido Mendes, em parceria com o Grupo ATAME e Especializando em Direito Ambiental, Agrário e Urbanístico, pela Universidade de Santa Cruz do Sul, em parceria com o CFOAB.
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